Publicações
- Categoria: Imobiliário
O dever de pagar as despesas condominiais, via de regra, inicia-se com a instalação do condomínio e a entrega das chaves, eventos que sucedem a obtenção do “habite-se”. Sua natureza é “propter rem”, ou seja, as despesas acompanham o imóvel e a obrigação de pagá-las é do titular.
À primeira vista, parece serrelativamente óbvio que o dever do compromissário- comprador de pagar as cotas condominiais deva começar a partir da formalização da entrega das chaves.
Contudo, no contrato de construção por administração, também conhecido como contrato “a preço de custo”, o incorporador transfere ao compromissário a responsabilidade do pagamento de todas as despesas da obra, incluindo aquelas relativas à manutenção e à conservação do prédio. Nesse tipo de contrato, tais despesas devem ser pagas antes da entrega das chaves. Portanto, há que se fazer a distinção acima apontada, pouco importando se o compromissário tem ou não a posse do imóvel, nos casos de construção por administração.
Vale finalmente ressaltar que, se no contrato firmado com o empreendedor- vendedor, estipulou-se que a obrigação de pagar as despesas condominiais, antes da entrega das chaves, era deste último, o proprietário da unidade responderá perante o condomínio, ficando, todavia, resguardado seu direito de ressarcir-se, posteriormente, perante o vendedor.
- Categoria: Contencioso
As empresas participantes de licitações sabem que o desenrolar desses procedimentos, notadamente quando se trata de contratações de vulto pela Administração Pública, é marcado pela atenta fiscalização, por todos os envolvidos, das determinações da Constituição Federal e da Lei nº 8.666/93 - principais textos normativos a regular a matéria.
Geralmente, ilegalidades provenientes da habilitação ou não de um concorrente, assim como certas disposições contidas no edital, acabam por gerar demandas judiciais questionando alguns aspectos da licitação. São ações que, invariavelmente, contêm pedido de paralisação do procedimento. Contudo, a experiência tem demonstrado que o meio mais eficaz, embora menos utilizado para o questionamento dessas ilegalidades, é ingressar com pedido de representação perante o Tribunal de Contas competente para fiscalizar os atos praticados pelo órgão da Administração responsável pela licitação. Esse pedido é feito ao Presidente do respectivo Tribunal de Contas e pode apenas ser apresentado no curso da licitação.
A representação tem respaldo na Lei nº 8.666/93 e pode, inclusive, paralisar a licitação que esteja irregular. As vantagens da sua utilização são inúmeras. Vale destacar a apreciação das alegações formuladas na representação por órgão altamente especializado no assunto e a possibilidade de utilização de uma via administrativa, antes ainda da propositura de uma eventual ação judicial, proporcionando economia de custos e maior rapidez na resolução do problema.
- Categoria: Tributário
A Lei Complementar n.° 116/2003 introduziu diversos parâmetros na tributação do Imposto Sobre Serviço (ISS). Entre eles está a alíquota máxima de 5%
e a não-incidência do imposto sobre as exportações de serviços e sobre o valor dos depósitos bancários relativos a operações de crédito realizadas por instituições financeiras.
Os serviços relacionados aos setores bancárioefinanceiroforamagrupadosno item 15 da atual lista de serviços e descritos ao longo de 18 subitens, vinculando uma imensa quantidade de atividades exercidas pelas instituições financeiras,entreasquaisalgumasligadas a atividades essencialmente bancárias e decrédito.
No passado, diversos contribuintes se insurgiram contra a tributação pelo ISS dos serviços bancários, sob o argumento de que as operações financeiras estariam sujeitas à incidência do IOF, de competência da União, e não do ISS, de competência dos Municípios.
O Superior Tribunal de Justiça, com base na lista de serviços anterior que apenas continha dois itens dirigidos ao setor bancário, firmou o entendimento de que o ISS incidiria sobre os serviços bancários incluídos de forma expressa na lista de serviços, independentemente de sua natureza e da competência da União para legislar sobre o sistema monetário e financeiro.
A nova sistemática de tributação gerou um aumento significativo dos itens da lista de serviços relacionados ao setor bancário. Isso certamente exigirá do Poder Judiciário uma nova manifestação, em especial quanto à possibilidade, ou não, de tributação pelo ISS de uma gama bem maior de atividades essencialmente bancárias e de crédito.
- Categoria: Publicações
“Prevenir é melhor que remediar”. Essa antiga frase, adequada a diversas situações do nosso cotidiano, deveria estar na porta de entrada de todo departamento jurídico das empresas que atuam no Brasil. Isso porque o maior desafio nos dias de hoje não é mais encontrar a melhor maneira de se defender nas demandas judiciais, mas sim descobrir a melhor estratégia para EVITAR que essas demandas sejam ajuizadas.
É certo que a disputa judicial é uma realidade para todas as empresas e que esse fato não pode ser alterado. É certo, também, que a quantidade e a “qualidade” das demandas a que uma empresa está sujeita a enfrentar estão vinculadas, de maneira muito especial, ao plano estratégico de prevenção
arquitetado por seu departamento jurídico. Cabe ao corpo de advogados da empresa definir, com base em informações concretas e muito bem fundamentadas, o plano de prevenção de litígios. É nesse momento que uma nova ferramenta de trabalho mostra toda sua utilidade: a Auditoria deProcedimentos.
Para que o departamento jurídico consiga persuadir os demais departamentos da sua empresa (principalmente o departamento comercial...) é fundamental que o plano estratégico venha acompanhado de números estatísticos que embasem a proposta e não permitam questionamentos e discussões estéreis. A Auditoria de Procedimentos (não saberíamos dizer se esse nome existe em algum outro lugar, mas no nosso escritório surgiu, naturalmente, em uma reunião de trabalho com um cliente com problemas para entender o que havia de errado com os procedimentos internos de sua empresa) nada mais é do que a investigação, por profissionais do Direito, da origem dos litígios, administrativos ou judiciais, existentes na empresa. Busca-se a causa da demanda muito antes de ela existir de fato e, a partir da sua origem, procura-se corrigir o erro e/ou o procedimento a fim de evitar que uma nova demanda venha a existir pelo mesmo motivo.
Trata-se de um trabalho de extrema relevância, cujos resultados serão observados no médio e longo prazos, podendo, porém, trazer algum resultado imediato, como, por exemplo, a definição de uma política de acordos em casos historicamente “perdidos” cuja manutenção somente trará mais gastos (correçãomonetária,juros,despesascomoprocesso, entre outros) e poderá impor abalo à imagem da empresa. Com a investigação das causas das demandas, o advogadointernopodesugeriraadoçãode medidas, muitas vezes simples, para a redução do número de demandas. Como exemplo, podemos citar o caso de uma empresa que, com base em números obtidos por meio da auditoria de procedimentos, alterou o seu sistema de “negativaçãonaSerasa” (inserção do nome do cliente inadimplente no cadastro das empresas de proteção ao crédito), passando a informar a inadimplência após dez dias do recebimento, pelo cliente, da carta de cobrança.
Essa alteração fez com que o número de demandas geradas por esse objeto fosse reduzido em cerca de 35%, no prazo de um ano. A razão: o departamento de crédito da empresa levava, em média, sete dias para informar ao sistema opagamento feito pelo cliente após o recebimento da carta de cobrança, enquanto que a “negativação na Serasa” ocorria somente cinco dias após o recebimento da mesma carta decobrança.
Medidas simples e sem grande custo que confirmam o velho ditado popular: “Cautela e caldo de galinha não fazem mal a ninguém”.