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Categoria: Infraestrutura e Energia

Entre as fontes de receita do FNDF, constam os recursos oriundos da outorga da subconcessão da FNS referente ao trecho entre o Porto Nacional, no Estado do Tocantins, e o município de Estrela D’Oeste, no Estado de São Paulo.

Apesar de a MP 845/18 ter feito referência apenas à outorga da subconcessão da FNS, em vez de ter genericamente indicado toda e qualquer outorga de concessões e subconcessões ferroviárias, a solução encontrada pelo governo libera valores das outorgas dos demais trechos ferroviários para outras finalidades.

Se analisarmos outros setores regulados, como é o caso de telecomunicações, notaremos que já foram criados fundos setoriais^[1] sem que os recursos a eles vinculados tenham sido efetivamente utilizados, conforme vem sendo aventado pelo Tribunal de Contas da União (TCU), exemplificativamente no acórdão nº 749/2017 – Plenário, relatado pelo ministro Bruno Dantas. De todo modo, como o governo já priorizou na própria MP 845/28 a construção da ligação do Porto de Vila do Conde, no Pará, à FNS, o critério seletivo tende a assegurar, mesmo que não totalmente, sua efetiva utilização naquele trecho.

Nos termos do art. 8º da Lei nº 11.297/06, a construção, o uso e o gozo da FNS foram atribuídos à Valec Engenharia, Construções e Ferrovias S.A. Como a MP 845/18 não alterou essas atribuições da Valec e como essa entidade tem natureza jurídica de empresa pública – portanto, com personalidade jurídica própria – questiona-se como se dará o relacionamento entre o FNDF e a Valec. Essa matéria poderá ser abordada no regulamento a ser editado, já que a medida provisória não disciplinou a que título a verba do FNDF será utilizada pela Valec.

Resta claro o papel do FNDF na atual política pública para o setor ferroviário: o objetivo é não apenas arrecadar outorga a fim de compensar os investimentos já realizados, mas também prever recursos para trechos novos e estratégicos segundo o Plano Nacional de Logística (PNL). A priorização contribui para direcionar, sem eliminar, o campo de atuação da discricionariedade administrativa na expansão da capacidade instalada do transporte ferroviário no país.

1. Fundo de Fiscalização das Telecomunicações (Fistel), criado pela Lei nº 5.070/66; Fundo de Universalização dos Serviços de Telecomunicações (Fust), criado pela Lei nº 9.988/00; e Fundo de Desenvolvimento Tecnológico das Telecomunicações (Funttel), criado pela Lei nº 10.052/00.

Categoria: Ambiental

Para que mais autuados possam aderir ao programa de conversão de multas, o Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (Ibama) publicou hoje, 14 de agosto, a Instrução Normativa (IN) n° 18/2018. A nova norma altera as regras de transição previstas na IN n° 06/2018 e, na prática, prorroga em 60 dias o prazo originalmente estabelecido para que os autuados apresentem seus pedidos de conversão de multa. Com a alteração, a adesão ao programa poderá ser requerida até 15 de outubro de 2018.

As normas em vigor determinam que os pedidos de conversão de multas sejam apresentados pelos interessados até a manifestação em alegações finais para os novos procedimentos. Para os autos de infração lavrados antes da vigência da IN n° 06/2018, como regra de transição, foi originalmente concedido o prazo de 180 dias a partir da publicação da IN n° 06/2018, que se encerraria em 15 de agosto.

A possibilidade de conversão desses valores em serviços de preservação, melhoria e recuperação da qualidade do meio ambiente já era prevista na Lei Federal n° 9.605/1998 e no Decreto Federal n° 6.514/2008. No entanto, não havia regulamentação para que a substituição das multas fosse efetivamente adotada pelos órgãos ambientais.

No âmbito federal, o procedimento para conversão das multas impostas pelo Ibama foi regulamentado por meio da IN n° 06/2018, publicada em 16 de fevereiro deste ano. Em linhas gerais, a norma prevê quais projetos serão considerados serviços de preservação, melhoria e recuperação da qualidade do meio ambiente, o procedimento a ser seguido pelo autuado para requerer a conversão e as características das modalidades de conversão direta e indireta, até então inéditas na legislação brasileira.

Ainda como inovação, o Ibama prevê restrições importantes à concessão da conversão das multas ambientais. Como exemplo, a IN n° 06/2018 determina que requerimentos nesse sentido serão negados quando: (i) da infração ambiental decorrer morte humana; (ii) o autuado constar no cadastro oficial de empregadores que tenham submetido trabalhadores a condições análogas às de escravo; (iii) no ato de fiscalização forem constatados indícios de que o autuado explore trabalho infantil; e (iv) a infração for praticada mediante o emprego de métodos cruéis para abate ou captura de animais.

Ao optar pela conversão de multa, o autuado terá o seu processo administrativo suspenso e, a depender da modalidade escolhida (direta ou indireta), poderá ter um desconto de até 60% do valor da multa imposta. Uma vez deferida a conversão, o autuado deverá comparecer ao Ibama para assinar o termo de compromisso que regerá os serviços ambientais a serem prestados, além das regras gerais de vigência, multa em caso de eventual descumprimento, prazo para atendimento das obrigações etc.

A IN n° 06/2018 e a IN n° 18/2018 são aplicáveis somente aos processos administrativos em trâmite no Ibama. A conversão de multa imposta por autos de infração lavrados pelos demais órgãos ambientais deverá seguir normas específicas do órgão competente, caso existam. Com a regulamentação do assunto pela autoridade federal, a expectativa é de que os demais órgãos ambientais editem normas próprias para a conversão de multa ou optem por aplicar as disposições da esfera federal.

Categoria: Fundos de pensão

A Resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) nº 4.661/2018 estabeleceu novas regras e restrições ao investimento em imóveis pelos fundos de pensão. Publicada em 29 de maio, a norma revogou a Resolução nº 3.972/2009, vedou a aquisição direta de imóveis pelas entidades fechadas de previdência complementar (EFPC) e as obrigou a alienar os imóveis de sua propriedade direta no prazo de até 12 anos (ou seja, 28 de maio de 2030).

Segundo a Resolução nº 4.661, o novo limite de participação das EFPC no segmento imobiliário é de 20%, e essa participação poderá se dar somente por meio de: (i) cotas de fundos de investimento imobiliário (FII), (ii) cotas de fundos de investimento em cotas de FII (FICFII), (iii) certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) ou (iv) cédulas de crédito imobiliário (CCIs). Além do aumento do percentual limite de 8% para 20%, essa nova resolução alterou os ativos do segmento imobiliário nos quais as EFPC podem investir. Anteriormente, o segmento de imóveis contemplava investimentos em (i) empreendimentos imobiliários, (ii) imóveis para aluguel e renda e (iii) outros imóveis. Embora permitido, o investimento em cotas de FII era classificado no segmento de investimentos estruturados e analisado de forma segregada, para fins de observância dos percentuais limites.

Além de proibir o investimento direto em imóveis a fim de tornar os fundos de pensão mais líquidos para que possam pagar as aposentadorias de seus pensionistas, a nova resolução autorizou o investimento em FICFIIs, CRIs e CCIs emitidos por sociedades por ações de capital aberto ou CCIs emitidas por sociedades limitadas ou por sociedades por ações de capital fechado, desde que haja coobrigação de instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central (Bacen). Todas essas alterações já estão em vigor desde 29 de maio.

Algumas questões merecem destaque com relação aos investimentos dos fundos de pensão no segmento imobiliário. Em primeiro lugar, foi expressamente autorizado que eles integralizem cotas de fundos de investimento com ativos. Logo, uma alternativa para acomodar a atual restrição de propriedade direta de imóveis e de empreendimentos imobiliários é integralizá-los em FIIs a serem constituídos pelas EFPC. Foi fixado um limite de concentração por emissor de 25% do patrimônio líquido em FIIs e em FICFIIs, mas esse limite não precisa ser observado para os FII que incluam em sua carteira de investimentos os imóveis originalmente integrantes do patrimônio direto das EFPC. Também não há restrições para que esses FIIs, formados pelos imóveis que antes compunham a carteira de investimentos dos fundos de pensão, atuem como incorporadores imobiliários, de forma direta ou indireta, ou adquiram outros imóveis, desde que observada a regulamentação aplicável da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e sujeito ao crivo do ofício de registro de imóveis.

Em segundo lugar, enquanto as EFPC não se adequam à restrição de propriedade direta de imóveis, o estoque de imóveis atualmente em suas carteiras será levado em consideração para fins de cômputo do limite de investimentos no segmento imobiliário. Para se adequar a esses novos limites, os fundos de pensão deverão avaliar a necessidade de venda desses imóveis ou de sua integralização em FIIs. Vale lembrar que, embora o limite de investimento nesse segmento tenha aumentado de 8% para 20%, os FIIs que antes eram contabilizados como investimentos estruturados passaram a ser incluídos no segmento imobiliário.

Por último, é preciso considerar que, apesar do prazo bastante elástico (12 anos) para venda dos imóveis de propriedade das EFPC, é prudente que essas entidades já comecem a se organizar e levantar a existência de pendências que possam afetar a concretização da transferência da titularidade desses imóveis para terceiros ou a sua integralização em FIIs. Ônus, gravames ou outros tipos de restrições ou irregularidades, por exemplo, podem demandar prévia regularização perante os ofícios de registro de imóveis competentes, as prefeituras ou a Secretaria de Patrimônio da União. Além disso, é importante fazer um planejamento tributário da estrutura jurídica a ser adotada na transferência da titularidade desses imóveis para avaliar a possível incidência de ganho de capital, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e laudêmio.

Categoria: Contencioso

O tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) determinou em julgamento recente que a Fazenda do estado de São Paulo deve ressarcir custas e despesas processuais incorridas por réu absolvido em ação civil pública por ato de improbidade administrativa.

A parte entrou com ação de cobrança em face do estado pleiteando o ressarcimento de custas e despesas processuais (inclusive preparo de recurso de apelação) que desembolsou em ação civil pública na qual foi absolvido em segunda instância. Em primeira instância, houve a condenação da parte e, após recurso de apelação, o TJSP reformou a sentença para absolvê-la das acusações de prática de atos de improbidade.

Na ação civil pública, o autor, salvo comprovada má-fé, é isento do pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, por força do art. 18 da Lei nº 7.347/85. O Ministério Público se vale da isenção que a lei lhe confere no ajuizamento das ações civis públicas, e as causas, muitas vezes e até por causa dessa isenção, ostentam valores elevadíssimos.

Não raras vezes, essas ações são julgadas improcedentes após longos anos e o dispêndio de vultosos valores pelos réus, tanto na contratação de advogados para o exercício da defesa técnica como também em custas e despesas processuais, inclusive no pagamento de preparos de recursos que têm como base de cálculo o valor das causas.

No recurso de apelação julgado pelo Tribunal de Justiça (Apelação nº 1028683-23.2016.8.26.0405), o autor foi ressarcido das custas e despesas processuais, inclusive do expressivo preparo do recurso de apelação que desembolsou.

O acertado fundamento adotado no acórdão foi o do princípio processual da causalidade, segundo o qual aquele que dá causa à instauração do processo e é vencido na lide deve arcar com as custas e despesas processuais desembolsadas pela parte vencedora, bem como honorários de sucumbência.

Embora o Ministério Público esteja isento do pagamento de honorários sucumbenciais, as custas e despesas processuais devem ser ressarcidas na hipótese de improcedência da ação civil pública. Segundo o acórdão, como o estado isentou o Ministério Público do pagamento das verbas sucumbenciais, a Fazenda do estado deve ressarcir a parte contrária pelos valores que despendeu.

Categoria: Imobiliário

O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu favoravelmente à arrematação de imóvel rural hipotecado em favor de uma instituição financeira brasileira equiparada a estrangeiros, apesar das restrições vigentes à aquisição e ao arrendamento rural por sociedades brasileiras equiparadas a estrangeiros, por terem maioria do seu capital social e/ou controle detido por estrangeiros. O acórdão foi publicado em 17 de julho, pela 23ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP, em sede do agravo de instrumento nº 2024029-90.2017.8.26.0000, da Comarca de São Paulo.

Desde agosto de 2010, com a publicação do Parecer AGU/LA 01/2010, a aquisição de imóveis rurais por sociedades brasileiras equiparadas a estrangeiros está sujeita a uma série de restrições previstas na Lei nº 5.709/1971, no Decreto nº 74.965/1974 e na Lei nº 8.629/1993. Essas restrições dizem respeito, por exemplo, à extensão da área que pode ser adquirida, à limitação do percentual de áreas por nacionalidade, à obrigatoriedade de obtenção de aprovação prévia do Incra, do Congresso Nacional e/ou do Conselho de Defesa Nacional, à necessidade de prévia aprovação dos projetos que serão desenvolvidos nas áreas a serem adquiridas, entre outras questões.

A constituição de garantias imobiliárias, a exemplo da hipoteca, não é vedada por lei, mas considerando-se que a aquisição é restrita, a execução da garantia hipotecária em caso de não pagamento da dívida acaba sujeita a tais restrições, pois o credor hipotecário não poderia arrematar o imóvel rural em leilão caso não houvesse outros adquirentes interessados e, assim, tornar-se seu proprietário sem que todas as restrições decorrentes do Parecer da AGU fossem observadas.

No caso das instituições financeiras, a obrigatoriedade de vender os imóveis recebidos em liquidação de empréstimos concedidos tem sido utilizada como fundamento na argumentação de que as restrições decorrentes do Parecer da AGU não seriam aplicáveis às arrematações de imóveis rurais em execução de hipotecas por instituições financeiras brasileiras equiparadas a estrangeiros. As justificativas são o fato de que (i) a instituição financeira não está adquirindo o bem para uso próprio e tem a obrigação legal de vender o imóvel e (ii) a restrição à arrematação do bem poderia terminar por esvaziar a própria garantia imobiliária, o que impactaria sensivelmente na concessão de novas linhas de crédito por esses bancos, principalmente as destinadas ao setor do agronegócio. No entanto, o tema não é pacífico e ainda necessita de uma resposta final.

A decisão recente da 23ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP é apenas mais um capítulo dessa história e traz luz e direcionamento às discussões sobre a execução das garantias imobiliárias de imóveis rurais, embora ainda não resolva a questão de forma completa. Os desembargadores que decidiram favoravelmente à expedição da carta de arrematação em favor do banco (não foi uma decisão unânime) argumentaram que, como a expedição da carta de arrematação por si só não seria suficiente para transferir a propriedade do imóvel rural –apenas o seu registro no cartório de registro de imóveis competente seria capaz de concretizar a transferência da titularidade do bem – não haveria vedação legal à expedição da carta de arrematação apesar das restrições decorrentes da Lei nº 5.709/1971. Ademais, defendeu-se que a arrematação do imóvel rural pelo banco equiparado à sociedade estrangeira não seria um risco à segurança nacional, justamente porque a instituição financeira tem a obrigação de vender o bem arrematado e porque o objetivo da arrematação é garantir o seu direito de crédito. Por fim, apesar de constar recomendação à concretização da arrematação, destacou-se que caberá ao oficial do registro de imóveis avaliar a nulidade ou não da respectiva carta de arrematação, diante das particularidades do caso concreto e da viabilidade de seu registro em favor de tal instituição financeira.

Essa decisão, ainda que não seja unânime, foi positiva no sentido de indicar que as instituições financeiras equiparadas a estrangeiros conseguirão executar as garantias imobiliárias constituídas sob imóveis rurais. No entanto, é uma decisão tímida e que não enfrentou o tema de forma completa. Deixou-se de decidir sobre se haveria nulidade ou não do registro da arrematação, delegando para os registros de imóveis a decisão sobre como proceder, pautados pelas normas das suas respectivas corregedorias e sujeitos à ulterior responsabilização civil e criminal por seus atos.

Além disso, ainda que tais cartas de arrematação venham a ser efetivamente registradas, transferindo-se a propriedade de tais imóveis rurais em favor das instituições financeiras equiparadas a estrangeiros, a dúvida sobre a efetiva legalidade dessa aquisição (a qual poderá afetar toda a cadeia dominial do imóvel dali em diante) continuará a existir e a gerar insegurança jurídica. Infelizmente, ainda teremos de aguardar os novos capítulos e o desenrolar da discussão para efetivamente pôr fim à insegurança jurídica que ainda enfrenta a execução dessas garantias imobiliárias.

Categoria: Imobiliário

A mais-valia é o valor pago à prefeitura para legalizar benfeitorias/acessões executadas em imóveis residenciais e comerciais sem a devida licença. O termo mais-valerá é uma novidade da LC 192/2018, pois em seu escopo também é prevista a regularização de acréscimos em imóveis que ainda estão em fase de construção.

A nova legislação possibilita a legalização das modificações e/ou dos acréscimos de construções feitos de forma irregular, ou seja, sem a devida autorização, por meio do pagamento de uma contrapartida ao município. A alteração e/ou o acréscimo serão aceitos desde que (i) a edificação não ultrapasse mais de um pavimento além do gabarito permitido para o imóvel e respectivo projeto aprovado e (ii) não constitua uso em desacordo com o permitido para o imóvel.

A mais-valia permite ainda o fechamento de varandas, tanto frontais como nos fundos dos imóveis. Nesse caso, a taxa cobrada pela prefeitura é proporcional à área do espaço fechado, calculada com base no valor venal do imóvel para fins de cálculo do IPTU e com base na destinação do imóvel – se residencial ou comercial. Ficará isento do pagamento da taxa o fechamento das varandas com as chamadas "cortinas de vidro", por causa do que prevê a lei municipal existente (Lei Complementar Municipal nº 145/2014, alterada pela Lei Complementar Municipal nº 184/2018).

A mais-valerá, por sua vez, permite ampliações horizontais nas coberturas, desde que sem o acréscimo de gabarito. Para as edificações comerciais, a LC 192/2018 oferece condições para a construção de jirau de até 50% da área útil nos pavimentos acima do primeiro andar, o que só era permitido em lojas no andar térreo. Essa alteração será permitida em toda a cidade, inclusive na Zona Sul.

Os interessados terão 90 dias para legalizar seus projetos (prorrogáveis por igual período) contados da publicação da lei. Quem aderir ao projeto em até 30 dias a partir da data de entrada em vigor da lei (19/07/2018) terá desconto de 5% na taxa devida. Caso a taxa seja quitada à vista, haverá mais 7% de desconto. Somente poderão aderir a esse benefício da nova legalização os contribuintes que estiverem em dia com suas obrigações tributárias com o município.

Conforme prevê o decreto que regulamenta a LC 192/2018 (Decreto Municipal nº 44.737/2018), a concessão da licença para a execução das obras da mais-valerá é condicionada ao pagamento da primeira parcela da contrapartida. Uma possível prorrogação dessa licença é condicionada ao adimplemento das demais parcelas. A concessão da licença de legalização das obras já executadas, por sua vez, depende do pagamento integral da contrapartida.

Os pedidos deverão ser realizados por meio do sistema de requerimento on-line da Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU), disponível em: http://www.rio.rj.gov.br/web/maisvalia/requerimento-online.

Depois, o requerente deverá entregar em uma das unidades da SMU o requerimento impresso, o projeto de arquitetura e os demais documentos necessários para elaborar o laudo de contrapartida.