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Categoria: M&A e private equity

A B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão abriu, em 3 de maio, consulta pública para propor alterações nas regras do Novo Mercado, segmento especial de listagem com o mais alto grau de governança corporativa da B3 e que conta com 193 companhias listadas.

A proposta é apresentada pela bolsa como uma “evolução” das regras aplicáveis ao segmento. Não se trata, portanto, de uma reforma estrutural como a ocorrida em 2017, que resultou na edição do regulamento em vigor desde 2 de janeiro de 2018.

O termo evolução se justifica já que as propostas de alteração foram baseadas em estudos de regulação comparada, no Código de Melhores Práticas de Governança do IBGC e nas recomendações de proxy advisors com atuação em múltiplas jurisdições, como a Institutional Shareholder Services (ISS).

Na fase de consulta pública, aberta até 2 de agosto deste ano, qualquer interessado pode participar. Basta enviar comentários e contribuições às propostas de alteração de determinadas regras do Novo Mercado para a superintendência de regulação de emissores. As contribuições serão divulgadas em sua integralidade pela B3.

Além da norma revisada, com as alterações em destaque, a bolsa formulou questões específicas sobre pontos sensíveis de determinados temas, para orientar aqueles que vierem a responder a consulta também sobre aspectos relevantes.

A B3 dividiu a consulta pública em três blocos, que englobam:

• Bloco I, temas centrais da reforma;
• Bloco II, temas acessórios da reforma; e
• Bloco III, duas questões para o mercado, para que ele possa se manifestar antes que se faça uma proposta de redação para o regulamento relativamente a essas duas questões.

No Bloco I, são propostas as seguintes alterações para os temas em destaque:

Selo do Novo Mercado “em revisão”. Nas situações em que um emissor está passando por uma situação atípica, a B3 apontou a necessidade de comunicar essa situação ao mercado investidor. Propõe-se, assim, que o comunicado seja feito por meio de novo selo com a indicação “em revisão”. A B3 pergunta ainda se deveria ser excluída ou acrescentada outra hipótese não prevista na consulta pública para que uma empresa receba o selo “em revisão”. Entre as situações que implicam a atribuição do selo "em revisão", foram descritas:

• divulgação de fato relevante que demonstre a possibilidade de erro material nas informações financeiras;
• atraso superior a 30 dias na entrega das informações financeiras;
• relatório dos auditores independentes com opinião modificada;
• solicitação de recuperação judicial no Brasil ou procedimentos equivalentes em jurisdições estrangeiras;
• incapacidade de manutenção de diretor estatutário na função decorrente de prisão ou morte, sem a divulgação de substituto ou plano de sucessão por mais de sete dias úteis,
• desastre ambiental; e
• divulgação de fato relevante sobre acidente fatal envolvendo trabalhadores ou prestadores de serviço da companhia (sem plano de ação) ou existência de práticas trabalhistas que violem direitos humanos.

A consulta apresenta os critérios temporais para imposição e retirada do selo “em revisão” e ressalta que a apresentação de plano de sucessão ou plano de ação que implique a retirada do selo não reflete juízo de valor da B3 sobre o plano ou os substitutos.

Composição do conselho de administração. Propõe-se que o conselheiro de companhias do Novo Mercado possa se dedicar a, no máximo, cinco conselhos de administração de companhias abertas, para garantir a disponibilidade de tempo adequado.

Caso o conselheiro seja o presidente do órgão, o cargo será computado como se ele ocupasse dois conselhos para cálculo do limite de cinco conselhos. Se o conselheiro for diretor estatutário, o limite é reduzido para dois conselhos. Caso seja o diretor presidente ou o principal executivo da companhia, a atuação fica limitada a um único conselho.

A bolsa esclarece que a proposta de restrição considera apenas conselhos de companhias abertas. Pergunta-se aos participantes se o cargo de conselheiro em companhia fechada não deveria ser igualmente considerado entre os cargos incluídos no limite de cinco, devido ao tempo dedicado às funções.

Ainda sobre a composição do conselho, propõe-se limitar os mandatos consecutivos para conselheiros independentes a dez anos, com o prazo de dois anos de desincompatibilização. Após dez anos consecutivos, o conselheiro pode permanecer no órgão, mas sem se qualificar como conselheiro independente.

Por fim, propõe-se alterar o mínimo de conselheiros independentes para dois membros ou 30%, o que for maior. Assim, companhias com até seis membros no conselho deverão ter pelo menos dois membros independentes. A partir de sete membros, o conselho passa a contar com três membros independentes e assim sucessivamente, de acordo com a regra de arredondamento do regulamento.

Confiabilidade das demonstrações financeiras. Sobre as demonstrações financeiras das companhias listadas no segmento, propõe-se que, no relatório anual da administração, o diretor presidente (ou principal executivo da companhia) e o diretor financeiro prestem declarações da efetividade dos controles internos da companhia.

Além das declarações, a bolsa entende ser pertinente que uma empresa de auditoria independente realize a asseguração da avaliação feita pela administração da companhia sobre os mecanismos de controles internos. O relatório deverá ser emitido no mesmo momento das demonstrações financeiras.

A bolsa pergunta aos participantes se outros administradores deveriam prestar as mesmas declarações e qual seria o escopo da asseguração, com a possível necessidade de se editar normas de auditoria para esse fim.

Inabilitação e multas no regime sancionador. Na conclusão de um processo sancionador que busque impor penalidade decorrente do descumprimento de regra de fiscalização e controle do regulamento, propõe-se a possibilidade de aplicar pena de inabilitação, em casos graves, pelo prazo máximo de dez anos, para o exercício de cargo de administrador, membro do comitê de auditoria e membro do conselho fiscal de companhia listada no segmento. Sobre a proposta de alteração, a bolsa pergunta se há necessidade de limitar os administradores potencialmente sujeitos a essa penalidade.

Além da pena de inabilitação, propõe-se que as atuais faixas para imposição de multa sejam substituídas por tetos (multa máxima por categoria de infração). Com isso, na dosimetria, a pena-base seria fixada na metade da pena máxima, com subsequente aplicação de atenuantes e agravantes. Desse modo, as multas passíveis de aplicação se tornam mais previsíveis. A bolsa elaborou uma questão sobre a conveniência de adotar algum outro critério de limitação em relação à aplicação de penalidades pecuniárias.

Flexibilização da câmara de arbitragem. Propõe-se que, alternativamente à eleição da Câmara de Arbitragem do Mercado (CAM) na cláusula compromissória estatutária, as companhias listadas possam eleger outras câmaras de arbitragem, desde que credenciadas pela CAM.

No Bloco II, as principais alterações propostas para os temas em destaque são:

Comitê de auditoria. Propõe-se que o comitê de auditoria seja sempre estatutário e informe as atividades desenvolvidas ao conselho de administração, independentemente de se enquadrar na Resolução CVM 23. Também se prevê expressamente que seus membros aceitem os termos e condições do regulamento do Novo Mercado.

Propõe-se ainda que sejam lavradas as atas de todas as reuniões do comitê. A realização de agendas trimestrais entre o comitê de auditoria e o auditor independente também faz parte da proposta de aprimoramento do regulamento.

Por fim, a atribuição de avaliação e monitoramento das exposições de risco da companhia pode ser do comitê de auditoria estatutário ou de outro comitê estatutário criado para essa finalidade específica. O comitê específico deverá contar com ao menos um conselheiro independente da companhia, regimento interno próprio e membros independentes.

Canal de denúncia. Propõe-se a existência de um único canal de denúncias, desde que seja realizada triagem das denúncias para posterior encaminhamento ao órgão competente, de acordo com o código de conduta, políticas, legislação e regulamentação aplicáveis à companhia ou em matérias de competência do comitê de auditoria.

Ainda sobre o canal de denúncia, a proposta contempla a possibilidade de o denunciante revelar sua identidade, caso queira, mantendo-se o anonimato como regra geral. Por fim, propõe-se divulgar, no formulário de referência da companhia, o número de denúncias recebidas por ano, separadas por natureza, assim como as sanções aplicadas.

Mudança do prazo para entrada em vigor de alterações. Na hipótese em que a B3 informa modificações no regulamento aos emissores listados no segmento, as modificações devem ser informadas com 30 dias de antecedência. Entretanto, há modificações que não representam impacto relevante sobre os emissores. Nesses casos, a B3 propõe que as alterações entrem em vigor imediatamente, sem a antecedência mínima de 30 dias entre o aviso e o início da vigência.

Prorrogação de prazo para defesa e recurso. Nas situações de defesa administrativa ou imposição de recurso no âmbito de processos administrativos sancionadores iniciados pela B3, foi proposta a possibilidade de o diretor de regulação de emissores prorrogar os prazos de defesa e/ou recurso.

Adaptações normativas. Como resultado das alterações legislativas ocorridas desde a última revisão do regulamento, a B3 propõe que determinadas regras sejam alteradas para que se adequem às alterações legislativas (ou as esclareçam), entre elas:

• manutenção da quantidade mínima de ações em circulação em 15% pelo emissor, desde que cumpridos requisitos mínimos relativos ao volume da oferta pública de distribuição e ao volume diário de negociação (ADTV) do ativo;
• emprego da nova terminologia da Resolução CVM 160, que substituiu as ofertas de esforços restritos da revogada Deliberação CVM 476 pelas ofertas de rito automático com restrição de público-alvo;
• incorporação de novos parâmetros criados pela Resolução CVM 168 para verificar a independência de conselheiros – como o fato de o conselheiro ter fundado a companhia e ter influência significativa sobre ela – entre os demais critérios de independência já previstos no regulamento; e
• extensão da proibição de cumular os cargos de presidente do conselho de administração e de principal executivo também para companhias de pequeno porte^[1] listadas no segmento do Novo Mercado.

O Bloco III apresenta, sem proposta de redação, questões para que os participantes da consulta avaliem a conveniência de inserir no regulamento do Novo Mercado obrigação para que os emissores:

• prevejam em suas políticas de remuneração clawback rules e cláusula malus na remuneração de seus administradores; e
• adotem política de integridade.

Em síntese, a cláusula de clawback permitiria que as companhias recuperassem remuneração variável paga a administradores com base em resultado apurado em balanços que foram representados ou que continham erros materiais.

Já a cláusula malus permitiria que as companhias reduzissem (de forma total ou parcial) a remuneração de um administrador por violação do código de conduta da companhia. Para tanto, seria necessário que parcela da remuneração variável fosse diferida.

Para as companhias já listadas ou ingressantes no segmento, foram propostas as seguintes regras, considerando, hipoteticamente, que o novo regulamento entra em vigor em 2025:

• Declarações do CEO e do CFO sobre a efetividade de controles internos – exigível em 2028, no relatório da administração com data-base de 31 de dezembro de 2027, ou a partir do terceiro exercício subsequente à listagem (relatório relativo ao segundo exercício).

• Relatório de asseguração do auditor independente sobre a avaliação da estrutura de controles internos feita pela administração – exigível em 2029, com data-base de 31 de dezembro de 2028, ou partir do quarto exercício subsequente à listagem (relatório relativo ao terceiro exercício).

• Previsão de comitê de auditoria estatutário – até a assembleia geral ordinária (AGO) a ser realizada no exercício social subsequente à entrada em vigor do regulamento.

• Regras de composição do conselho de administração – primeira eleição subsequente ao início de vigência do regulamento.

• Disclosure de denúncias recebidas pelo canal de denúncias – a partir da atualização anual obrigatória do formulário de referência do ano subsequente ao início da vigência do regulamento.

Após a conclusão da fase de consulta pública, terá início, mediante nova convocação da B3, a fase de audiência restrita, para que as companhias listadas no segmento votem a proposta final do regulamento do Novo Mercado, com as alterações sugeridas.

O método de votação na etapa de audiência restrita levará em consideração as manifestações recebidas e avaliadas pela B3 na fase de consulta pública.

^[1] Considera-se companhia de menor porte aquela que obtenha receita bruta anual inferior a R$ 500 milhões

Categoria: Trabalhista

A aplicabilidade e soberania das convenções coletivas de trabalho foram examinadas pelo Supremo Tribunal Federal (STF), com repercussão geral, por meio do Tema 1.046. Na decisão, reconheceu-se a constitucionalidade dos acordos e convenções coletivas que estabeleçam restrições ou exclusões de direitos trabalhistas, desde que sejam respeitados os direitos absolutamente indisponíveis.

Os vereditos recentes do Tribunal Superior do Trabalho (TST) têm refletido a postura do STF, com especial atenção sobre os direitos que seriam considerados absolutamente indisponíveis. No site oficial do TST, são publicadas frequentemente notícias relacionadas ao tema, incluindo uma recente decisão envolvendo a convenção coletiva de trabalho (CCT) da categoria dos bancários.

Na decisão,^[1] publicada em 10 de abril, o TST validou a aplicação do parágrafo primeiro da cláusula 11ª da CCT da categoria dos bancários, que prevê a possibilidade de compensação dos valores pagos a título de gratificação de função com as 7ª e 8ª horas extras, na hipótese de decisão judicial que descaracterize o enquadramento do empregado na exceção do artigo 224, §2º, da CLT.

O pronunciamento da Terceira Turma do TST foi unânime e destacou que a aplicabilidade da cláusula 11ª da CCT está em conformidade com o Tema 1.046 do STF.

Além disso, foi ressaltado que não há violação ao artigo 7º, inciso VI, da Constituição Federal, como alegado pelo empregado em seu recurso, já que o próprio dispositivo prevê a exceção à irredutibilidade salarial em caso de previsão em convenção ou acordo coletivo.

Segundo o ministro relator, José Roberto Freire Pimenta, não se trata de direito indisponível, pois “não se fere o patamar civilizatório mínimo, ligado à dignidade da pessoa humana, à cidadania, em especial sob o enfoque da sua dimensão social na seara trabalhista, e à valorização mínima de seu trabalho”.

Antes do Tema 1.046 de repercussão geral do STF, o entendimento do TST estava consolidado na Súmula 109 do TST,^[2] que previa expressamente a impossibilidade de compensação das verbas mencionadas, com base na impossibilidade de compensação de verbas com natureza jurídica distinta.

No entanto, a Quinta Turma do TST^[3] também já se pronunciou nos mesmos termos da decisão mencionada acima. No caso, o relator, ministro Breno Medeiros, apontou que a questão não envolve renúncia de direito dos trabalhadores. Disse também que, embora contrária ao entendimento do TST consolidado na Súmula 109 do TST, a previsão de compensação não tem relação com direito absolutamente indisponível e nem se trata de objeto ilícito – o que justificaria a aplicação do Tema 1.046 de repercussão geral do STF.

Portanto, após a decisão com repercussão geral proferida pelo STF, observa-se que os julgamentos da Justiça do Trabalho estão em contraposição ao entendimento sumulado antes pelo próprio TST na Súmula 109. Agora se prioriza o negociado sobre o legislado, como estabelecido no Tema 1.046.

Os precedentes do TST expressam a expectativa de que prevaleça o negociado sobre o legislado na Justiça do Trabalho. Isso se mostra extremamente relevante para a segurança jurídica das empresas na negociação dos acordos e convenções coletivas de trabalho, além de uniformizar a jurisprudência sobre a aplicação do Tema 1.046 de repercussão geral julgado pelo STF.

^[1]Processo Ag-RR-868-65.2021.5.13.0030. Acórdão publicado em 7 de dezembro de 2023 e reanalisado após embargos declaratórios, com nova publicação em 10 de abril de 2024.

^[2]Súmula 109 do TST: “O bancário não enquadrado no § 2º do art. 224 da CLT, que receba gratificação de função, não pode ter o salário relativo a horas extraordinárias compensado com o valor daquela vantagem.”

^[3]Processo RR-1000315-49.2020.5.02.0383

Categoria: Tributário

No primeiro videocast produzido em nossa unidade do Rio de Janeiro, os sócios Maria Fernanda Soares e Diogo Teixeira discutem os impactos da Reforma Tributária no setor de gás natural. Entre os tópicos analisados, estão a fase atual da Reforma no processo legislativo, os principais desafios enfrentados pela indústria de gás natural devido ao sistema tributário vigente, as mudanças que surgirão com as alterações propostas pela reforma, o conceito e os impactos do regime monofásico na indústria, e os aspectos positivos e negativos para o setor após a implementação do novo sistema tributário. Confira!

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Categoria: Tributário

Instituído em abril pela prefeitura de São Paulo por meio do Decreto 63.341/24 – que regulamentou a Lei 18.095/24 –, o Programa de Parcelamento Incentivado de 2024 de débitos municipais (PPI 2024) está aberto a adesões até 28 de junho. Pelo mesmo decreto, a prefeitura estabeleceu alterações no regulamento do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS).

O PPI 2024 tem como objetivo regularizar débitos tributários e não tributários, inscritos ou não em dívida ativa, ajuizados ou a serem ajuizados, relacionados a fatos geradores ocorridos até 31 de dezembro de 2023.

De acordo com o decreto, os créditos tributários e não tributários não constituídos, incluídos por opção do sujeito passivo, serão declarados apenas na data da formalização do pedido de ingresso.

O decreto prevê ainda a possibilidade de transferência de débitos tributários remanescentes de outros parcelamentos em curso para o PPI 2024, com a ressalva de que, nesses casos, os descontos do parcelamento original não serão aplicáveis.

Entre os pontos mais relevantes, destaca-se que os descontos aplicáveis ao aderir ao PPI 2024 variam de acordo com a modalidade de pagamento, conforme hipóteses abaixo:

• Nos termos do art. 9º, I, “a”, “b” e “c”.

• Nos termos do art. 9º, II, “a”, “b” e “c”.

Apesar da possibilidade de parcelamento, cada parcela será acrescida de juros equivalentes à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), acumulada mensalmente. Os juros serão calculados a partir do mês subsequente ao da formalização até o mês anterior ao do pagamento. Em relação ao mês em que o pagamento estiver sendo efetuado, a taxa será de 1%.

A adesão ao programa implica a desistência de impugnações, defesas e recursos administrativos e das ações e embargos à execução fiscal referentes aos débitos objeto do parcelamento.

A adesão ao PPI 2024 deverá ser efetuada mediante a utilização de aplicativo específico disponibilizado neste endereço eletrônico. A formalização da adesão será confirmada apenas quando o primeiro pagamento for efetuado.

O decreto alterou também o regulamento do ISS do município. Ficou definido que, em relação à prestação dos serviços a que se referem os subitens 4.22^[1] e 4.23^[2] da Lei Complementar 116/03, o imposto será calculado sobre a diferença entre os valores cobrados e os repasses realizados aos prestadores dos serviços de saúde.

Trata-se de um ponto importante, que aborda a discussão – bastante antiga – sobre a base de cálculo desses prestadores e da possibilidade de exclusão dos repasses da tributação efetuada.

Um ponto de dúvida é se essa alteração teria natureza declaratória (o que corroboraria a pretensão dos contribuintes com relação à tributação das operações efetuadas no passado) ou constitutiva (o que faria com que apenas a partir de agora esses prestadores de serviço pudessem realizar a tributação sobre a diferença dos valores cobrados e dos repasses efetuados).

O Decreto 63.341/24 entrou em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos. Já as alterações do regulamento do ISS para serviços de planos de saúde começaram a vigorar em 1º de maio.

^[1] 4.22 – Planos de medicina de grupo ou individual e convênios para prestação de assistência médica, hospitalar, odontológica e congêneres.

^[2] 4.23 – Outros planos de saúde que se cumpram por meio de serviços de terceiros contratados, credenciados, cooperados ou apenas pagos pelo operador do plano mediante indicação do beneficiário.

Categoria: Bancário, seguros e financeiro

O Banco Central do Brasil (BCB) divulgou, no dia 20 de maio, seu planejamento interno sobre os próximos passos do processo de regulamentação do mercado de ativos virtuais e de prestadoras de serviços de ativos virtuais (VASPs, na sigla em inglês).

A nota faz referência à Consulta Pública BCB 97/23 e à Lei 14.478/22, normas que têm como principal objetivo fornecer ao BCB subsídios para elaborar o arcabouço regulatório do mercado de ativos virtuais.

O principal objetivo do BCB ao dividir a regulamentação do setor em fases é entender como regular o setor de ativos virtuais, além de acompanhar as discussões sobre o tema em organismos internacionais e reguladores de outras jurisdições.

A ideia é evoluir na elaboração das normas que devem regulamentar as VASPs – especialmente em relação a aspectos do negócio e de autorização para funcionamento – e estabelecer requisitos mínimos para desempenhar atividades e adotar práticas adequadas para lidar com seus clientes.

Além disso, o BCB busca entender como devem ser estabelecidos os aspectos da regulamentação referentes às competências conflitantes entre reguladores, como a Comissão de Valores de Mobiliários.

Principais temas em discussão

A nota divulgada pelo BCB prevê que o processo de regulamentação dos ativos virtuais e das VASPs abrangerá três temas prioritários em 2024:

• desenvolvimento de uma segunda consulta pública sobre as normas gerais de atuação e de autorização das VASPs, ainda no segundo semestre;

• estabelecimento do planejamento interno em relação à regulamentação de stablecoins, em especial nas esferas de competência do BCB sobre pagamentos e mercado de câmbio;
• desenvolvimento e aperfeiçoamento do arcabouço complementar para recepcionar as entidades (exemplo: atuação das VASPs no mercado de câmbio, regulamentação prudencial, prestação de informações ao BC, contabilidade, tarifas, suitability).

O BCB busca concluir suas propostas para a regulação do setor até o fim de 2024, aproveitando as colaborações obtidas por meio da Consulta Pública BCB 97/23, da nova consulta pública sobre as VASPs e da consolidação de seu entendimento sobre as stablecoins.

Com a edição da regulamentação do mercado de ativos virtuais, o BCB deve, entre outros, reforçar:

• a proteção ao investidor de ativos virtuais por meio da edição de regras que exijam maior transparência sobre os benefícios e riscos associados ao investimento em ativos virtuais;
• normas de prevenção à lavagem de dinheiro e ao financiamento ao terrorismo;
• o monitoramento de atividades suspeitas; e
• a disciplina relacionada a aspectos prudenciais que os prestadores e outras instituições autorizadas desenvolvam.

Categoria: Imobiliário

De acordo com a interpretação generalista do setor de construção civil, a responsabilidade do construtor se encerra após o prazo de cinco anos da entrega da obra, como disposto no artigo 618 do Código Civil,^[1] que estabelece a responsabilidade do empreiteiro pela solidez e segurança da obra.

Para fazer valer esse direito, caso constate vício oculto (aqueles desconhecidos no momento do recebimento do imóvel) dentro dos cinco anos de garantia, a parte lesada tem o prazo decadencial de 180 dias para propor ação redibitória. A ação pode ser apresentada para desfazer o negócio ou rever seu preço com o empreiteiro, como dispõe o parágrafo único do artigo 618 do CC.

Ocorre que, em diversas oportunidades, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que a responsabilidade civil do empreiteiro não se esgota no prazo de cinco anos. Isso porque a parte lesada, mesmo encerrado o prazo, tem direito à indenização, desde que comprovada a culpa do empreiteiro.^[2]

Em outras palavras, o prazo de cinco anos previsto no artigo 618 do Código Civil (e largamente utilizado como amparo pelos construtores) apenas estabelece um período de garantia em que a culpa do empreiteiro será presumida,^[3] ou seja, o empreiteiro será considerado culpado pelo vício oculto identificado até que se prove o contrário.

Nada impede, porém, que a parte lesada opte por ajuizar ação indenizatória dentro do prazo prescricional de dez anos do aparecimento do vício oculto. Nesse caso, entretanto, caberá à parte lesada comprovar a culpa do empreiteiro no evento danoso.

Em complemento, o STJ entende que a responsabilidade civil do empreiteiro pode ser regulada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), já que o empreiteiro será considerado fornecedor quando o imóvel construído for destinado para uso do adquirente.

Seria o caso, por exemplo, de uma pessoa física que adquire um terreno e contrata um empreiteiro para construir a casa em que residirá ou, especialmente, a que adquire um imóvel de uma construtora e incorporadora de empreendimentos imobiliários.

Nesses casos, o STJ vem entendendo que, nos contratos de empreitada regidos pelo CDC, não há exigência de que os vícios ocultos sejam identificados no prazo de cinco anos previsto no artigo 618 do Código Civil.^[4]

Isso ocorre porque, apesar de o CDC estipular o prazo decadencial de 90 dias da ciência do vício oculto para que a parte lesada ajuíze ações edilícias – ou seja, menor do que o prazo de 180 dias previsto no Código Civil –, o artigo 26, § 3º, do CDC não estabelece um prazo máximo de garantia.

Justamente por isso, no passado, os tribunais vinham considerando que – sempre que se constatava vício oculto – o prazo geral de garantia de construção civil era o de cinco anos previsto no Código Civil. Criou-se, portanto, o senso comum de que esse seria o prazo máximo de responsabilidade das construtoras.

No entanto, o STJ atualmente entende que, constatado o vício oculto pelo consumidor, em qualquer tempo, ele tem o prazo de 90 dias para exigir em juízo:

• a substituição do produto;
• a restituição da quantia paga; ou
• o abatimento proporcional do preço, como determina o artigo 18, § 1º, do CDC.

Em outras palavras, ainda que o vício oculto tenha sido descoberto após o prazo de cinco anos do recebimento da obra, o consumidor poderá reclamar os danos incorridos, desde que reclame no prazo de 90 dias da sua constatação.

Entretanto, assim como nas relações regidas pelo Código Civil, a possibilidade de o consumidor buscar indenização pela má execução do contrato permanece. Na falta de prazo de prescrição específico no CDC, o STJ vem aplicando o prazo prescricional geral de dez anos contados do conhecimento do dano – de acordo com o artigo 205 do Código Civil.^[5] O argumento para esse entendimento se baseia no inadimplemento contratual.

Esse entendimento do STJ de que os consumidores poderão reclamar por vícios ocultos em qualquer tempo acende um alerta para os construtores, já que poderá gerar um conceito de “responsabilidade eterna”, permanente, sem uma definição concreta de quando realmente a responsabilidade se extinguiria.

No entanto, não parece razoável perpetuar no tempo a obrigação legal do construtor. É necessário conciliar os interesses das partes, evitando-se, inclusive, o enriquecimento sem causa.

Possíveis soluções para a questão podem e devem ser sugeridas, considerando obviamente cada caso, mas especialmente questões relativas à vida útil do produto que apresentou o vício oculto reclamado – até porque não se espera que o produto tenha durabilidade eterna.

Diante dessas discussões, é cada vez mais relevante estruturar contratos imobiliários baseados em informações e documentos que possam oferecer o respaldo jurídico legítimo e necessário, tanto para o construtor quanto para o comprador. Tudo para garantir que o espírito da norma seja preservado, especialmente nas relações de consumo.

^[1] Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

^[2] AgInt n 2465495 – PE, Terceira Turma, julgado em 15 de abril de 2024, AgInt no AREsp 495.031-RJ, Quarta Turma, julgado em 19 de junho de 2018; AgRg no AREsp 661.548-RJ, Terceira Turma, julgado em 10 de junho de 2015; AgRg no REsp 1.551.621-SP, Terceira Turma, julgado em 24 de maio de 2016.

^[3] AREsp 2037569; relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino; data da publicação: 9 de novembro de 2022.

^[4] Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial 2.092.461 – SP, REsp 1.717.160/DF, 3ª Turma, DJe de 26 de março de 2018; AgInt no AREsp 438.665/RS, 4ª Turma, DJe de 24 de setembro de 2019; AgInt no AREsp 1.897.767/CE, 3ª Turma, DJe de 24 de março de 2022; AgInt no REsp 1.918.636/DF, 3ª Turma, DJe de 22 de setembro de 2021; AgInt no REsp 1.865.822/SP, Quarta Turma, DJe de 31 de março de 2022.

^[5] Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.