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Categoria: Imobiliário

É da natureza humana a capacidade de se superar e se adaptar diante de situações adversas. A Primeira e a Segunda Guerra Mundial, por exemplo, desencadearam transformações drásticas na sociedade, com impactos na geografia, economia e política globais.

Esses conflitos acabaram impulsionando criações revolucionárias na área da tecnologia, como o rádio e o computador, e na saúde, caso da penicilina. Mais recentemente, durante a pandemia de covid-19, a sociedade experimentou uma nova situação devastadora que, pela intensidade e letalidade, alterou (e vem alterando) os hábitos e as pretensões da população em geral.

Nos últimos anos, o mundo vive na era da economia compartilhada, baseada na valorização do consumo colaborativo e no compartilhamento de serviços e bens. No campo imobiliário, mesmo antes da pandemia, já era possível perceber alterações no perfil dos consumidores, tanto os mais jovens, que não desejam mais investir grandes quantias para realizar o (talvez antigo) sonho da casa própria, como os mais velhos, que quebram barreiras sociais antigas para morar sozinhos e compartilhar novas experiências em uma etapa avançada da vida.

Não é por acaso, inclusive, a clara diminuição gradual de metragem dos apartamentos lançados, uma situação cada vez mais comum em grandes cidades. A redução se deve tanto à escassez de terrenos em grandes centros urbanos e ao alto custo do metro quadrado em regiões de melhor localização, quanto à boa aceitação do público, que já se acostuma a morar em pequenos apartamentos e utilizar mais espaços comuns nos condomínios.

Em São Paulo, por exemplo, é possível encontrar ofertas de apartamentos cada vez menores, voltadas para um tipo de público interessado em imóveis com mais espaços compartilhados de lazer e serviços, próximos aos centros urbanos, do que por grandes apartamentos.

A Lei de Zoneamento de São Paulo (Lei Municipal 16.402/16), entre outros objetivos, visou aproximar núcleos residenciais e comerciais, ao aumentar a oferta de apartamentos mais próximos aos eixos de transportes públicos, em áreas mais afastadas do Centro, justamente para que moradores tivessem mais acesso a esses serviços.

Esse movimento urbanístico parece estar em sintonia com o coliving, prática mais recente no Brasil, porém já comum e difundida em outras partes do mundo. O objetivo principal é compartilhar experiências e facilitar a concentração de moradia, lazer e comércio num único polo.

Nascido na década de 1970, na Dinamarca, o então cohousing (caracterizado por unidades individualizadas em torno de espaços coletivos) abrangia uma vizinhança que buscava vivenciar certo senso de comunidade, com espaços de convivência e atividades compartilhados.

A ideia foi aplicada e adaptada nos Estados Unidos na década seguinte e se manteve como uma opção viável e em constante adaptação até os dias atuais. No conceito de coliving, alguns espaços, geralmente salas, cozinha e lavanderia, de um único imóvel são compartilhados e há um quarto para cada residente.

Muito confundido com as repúblicas universitárias, a ideia do coliving é agregar e dar acesso a experiências compartilhadas, com condições que provavelmente não seriam possíveis caso as facilidades fossem dispostas em unidades individuais. Trata-se do conceito de dividir para multiplicar.

Cidades como Nova York, Londres e São Paulo têm, cada vez mais, moradores interessados em usufruir desse senso de comunidade em relação à moradia, para conseguir residir em regiões centrais badaladas (em Nova York, Staten Island; em Londres, Old Oak; e em São Paulo, Jardins, Higienópolis e Pinheiros) e ter acesso a serviços de lazer e comércio concentrados nessas áreas, com expressiva redução de custos.

No Brasil, a aceitação do coliving pelo público também parece crescer. Em maio de 2019, apenas 30% dos brasileiros aceitavam o coliving como uma opção. Em março de 2020, esse percentual já era de 55% entre os paulistanos.

Com a pandemia, houve uma sensível alteração na forma de utilização dos escritórios, dos espaços urbanos e residenciais. A maneira como a cidade é ocupada mudou e, consequentemente, os hábitos de seus cidadãos. O modelo do coliving foi posto em xeque, já que ele incentiva o uso dos espaços compartilhados, o que torna mais difícil manter o distanciamento social. Ainda assim, a proposta vem se adaptando e buscando a consolidação e aceitação no mercado.

No campo legal, a Constituição Federal assegura como direito social a moradia, ao lado de direitos como o lazer, o transporte e a segurança, conceitos próximos às características do coliving. No entanto, da mesma forma, o direito à propriedade também é garantido pela Constituição como direito inviolável.

A instrumentalização jurídica do coliving geralmente ocorre por meio de contrato de locação padrão, regido pela Lei de Locações (Lei Federal 8.245/91), com previsões severas em relação à obrigatoriedade de se respeitar a convenção condominial e regras gerais de convivência.

No entanto, o modelo não tem resguardo específico em lei que trate de questões como período mínimo de estadia, características dos moradores, responsabilidade de cada um perante o condomínio, limitação de atividades, entre outras.

A falta de previsão acaba por dificultar a aplicação do coliving em prédios estritamente residenciais, que, em geral, adotam uma postura mais conservadora, especialmente em função do perfil dos moradores do coliving. Em geral, pessoas que adotam esse modelo de moradia não intencionam fixar residência no local por períodos muito longos, o que gera desgaste e conflitos de interesses entre os moradores.

A discussão aumenta quando se tenta estabelecer o limite do exercício ao direito de propriedade daquele que deseja locar seu imóvel para instalar uma unidade de coliving em prédio residencial, no qual não haja outros apartamentos que adotem o modelo. A dificuldade pode se dar tanto pelo desinteresse dos proprietários quanto pela proibição expressa (cuja validade é questionada por aqueles que buscam a aplicação do modelo) na convenção do condomínio.

Do descompasso do direito diante do rápido avanço da tecnologia e dos novos negócios, surgiram os primeiros debates sobre a validade do coliving no ordenamento jurídico brasileiro. O modelo enfrenta a resistência do sistema de locação tradicional à locação short stay (airbnb). Também se depara com a dificuldade de aceitação por parte de condomínios ocupados – e preocupados – com questões como segurança, circulação de pessoas, rotatividade, perfis dos moradores e aumento do uso da área comum.

Enquanto a pandemia parece ter sido controlada e a sociedade começa a incorporar as alterações culturais e sociais por ela trazidas, as discussões sobre o coliving vão tomando forma no Judiciário.

De um lado, startups, investidores e empresas que buscam desenvolver e aplicar a economia compartilhada em novos (ou talvez nem tão novos assim) modelos de negócios. De outro, moradores, síndicos e proprietários apreensivos com as grandes mudanças de utilização dos apartamentos e dos espaços comuns de seus imóveis em tão curto espaço de tempo e, ainda, sem clareza ou regras de uso bem definidas, o que pode impactar na concepção original do empreendimento como residencial típico.

Assim, é necessário aguardar o desfecho das primeiras discussões nos tribunais brasileiros sobre o tema, considerando, inclusive, o aparente conflito entre princípios constitucionais.

Apenas com o passar do tempo e o desenrolar dessas decisões judiciais será possível aferir se o colivig é uma realidade que veio para ficar no Brasil, o que possivelmente demandará ainda certa flexibilização e ajustes de normas, ou se será necessário mais um salto de desenvolvimento para outro modelo jurídico que atenda aos anseios de uma sociedade que vive um processo de constante mudança e adaptação.

Categoria: Infraestrutura e Energia

Neste episódio, Daniel Szyfman e Ana Karina Souza, sócios na área de Infraestrutura e Energia, recebem V.V Rao, diretor da Ryvel Energy Advisors LLC  e consultor estratégico com ampla atuação no segmento de energia e LNG, para conversar sobre a importância do papel do LNG na transição energética mundial, as perspectivas de demanda e oferta do LNG para os próximos anos e seus impactos no Brasil. Assistam!

In this new episode, Daniel Szyfman and Ana Karina Souza, partners in Infrastructure and Energy, invite V.V Rao, managing director at Ryvel Energy Advisors LLC and strategic consultant with broad expertise in the energy and LNG business, to discuss about the importance of LNG in energy transition worldwide, the perspective of offer and demand of LNG for future years and its impact in Brazil. Listen up!

Categoria: Ambiental

O Supremo Tribunal Federal (STF) julgou, em 4 de julho deste ano, a Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental 708 (ADPF 708), uma das ações que compõem a denominada Pauta Verde e trata de litigâncias climáticas, tema de grande destaque na jurisprudência ambiental atual.

A ADPF 708 foi ajuizada em 2020 por diversos partidos políticos sob a alegação de que a União vinha descumprindo as obrigações climáticas e políticas relacionadas ao Fundo Nacional sobre Mudança do Clima (Fundo Clima), criado pela Lei 12.114/09 e mencionado na Política Nacional sobre Mudança do Clima instituída pela Lei 12.187/09.

Em julho deste ano, o tribunal pleno^[1] do STF, por maioria, com voto contrário apenas do ministro Nunes Marques, julgou procedente a ação para:

• reconhecer que a União é omissa, já que não realizou a alocação integral dos recursos do Fundo Clima referentes ao ano de 2019;
• determinar à União que deixe de se omitir em fazer funcionar o Fundo Clima ou em destinar seus recursos; e
• proibir o contingenciamento das receitas que integram o Fundo Clima, fixando a seguinte tese de julgamento: "O Poder Executivo tem o dever constitucional de fazer funcionar e alocar anualmente os recursos do Fundo Clima, para fins de mitigação das mudanças climáticas, estando vedado seu contingenciamento, em razão do dever constitucional de tutela ao meio ambiente (CF, art. 225), de direitos e compromissos internacionais assumidos pelo Brasil (CF, art. 5º, par. 2º), bem como do princípio constitucional da separação dos poderes (CF, art. 2º c/c art. 9º, par. 2º, LRF)".

Em seu voto, o ministro Luiz Roberto Barroso, relator do caso, reconheceu que a União foi omissa na gestão do Fundo Clima, o que configura violação ao direito ao meio ambiente equilibrado e ao cumprimento de compromissos internacionais dos quais o Brasil é signatário. O ministro reconheceu o caráter constitucional das questões envolvendo as mudanças climáticas, com base no art. 225 da Constituição Federal:

“4. Dever constitucional, supralegal e legal da União e dos representantes eleitos, de proteger o meio ambiente e de combater as mudanças climáticas. A questão, portanto, tem natureza jurídica vinculante, não se tratando de livre escolha política. Determinação de que se abstenham de omissões na operacionalização do Fundo Clima e na destinação dos seus recursos. Inteligência dos arts. 225 e 5º, § 2º, da Constituição Federal (CF).

(...)

16. Ao contrário do que alegam a Presidência da República e a Advocacia-Geral da União, a questão pertinente às mudanças climáticas constitui matéria constitucional. Nessa linha, o art. 225, caput e parágrafos, da Constituição estabelece, de forma expressa, o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, impondo ao Poder Público o poder-dever de defendê-lo, preservá-lo e restaurá-lo, para presentes e futuras gerações. Portanto, a tutela ambiental não se insere em juízo político, de conveniência e oportunidade, do Chefe do Executivo. Trata-se de obrigação a cujo cumprimento está vinculado. Na mesma linha, a Constituição reconhece o caráter supralegal dos tratados internacionais sobre direitos humanos de que o Brasil faz parte, nos termos do seu art. 5º, § 2º.

17. Na mesma linha, a Constituição reconhece o caráter supralegal dos tratados internacionais sobre direitos humanos de que o Brasil faz parte, nos termos do seu art. 5º, § 2º. E não há dúvida de que a matéria ambiental se enquadra na hipótese. Como bem lembrado pela representante do PNUMA no Brasil, durante a audiência pública: “Não existem direitos humanos em um planeta morto ou doente” (p. 171). Tratados sobre direito ambiental constituem espécie do gênero tratados de direitos humanos e desfrutam, por essa razão, de status supranacional. Assim, não há uma opção juridicamente válida no sentido de simplesmente omitir-se no combate às mudanças climáticas”.

Conforme mostra a transcrição acima, o voto do ministro Luiz Roberto Barroso atribui ao Acordo de Paris posição hierárquica superior às normas infraconstitucionais, outorgando-lhe caráter constitucional, já que o Acordo de Paris se equipararia aos tratados internacionais sobre direitos humanos. O entendimento está em linha com os termos do art. 5º, § 2º, da Constituição Federal.

O julgamento é de extrema relevância para o tema da litigância climática, na medida em que consiste em mais um julgado do STF sobre o assunto e dá um importante passo para alavancar as políticas ambientais no país.

Além da ADPF 708, compõem a Pauta Verde as seguintes ações:

• ADPF 760, ajuizada em 12/11/2020 com o objetivo de retomar o Plano de Ação para Prevenção e Controle do Desmatamento na Amazônia Legal (PPCDAm);
• Ação Direta de Inconstitucionalidade por Omissão 54 (ADO 54), ajuizada em 22/8/2019 sob a alegação de omissão inconstitucional do Governo Federal “na tarefa de combater o desmatamento, para atingir o fim de tornar efetivos os artigos 23, incisos VI e VII, e 225, caput e § 1º, incisos VI e VII, da Constituição Federal”;
• ADPF 651, ajuizada em 10/2/2020 com o objetivo de questionar a constitucionalidade do Decreto Presidencial 10.224/20, "que, a pretexto de regulamentar a Lei 7.797/89 – que cria o Fundo Nacional do Meio Ambiental (FNMA) –, exclui a sociedade civil do conselho deliberativo do FNMA, o que afronta a Constituição Federal em seus preceitos mais basilares";
• ADPF 735, ajuizada em 1/9/2020 contra o Decreto 10.341/20, em leitura conjunta com a Portaria 1.804/GMMD/20, sob a alegação de incompatibilidade das referidas normas com os preceitos constitucionais, especialmente o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Juntas, as duas normas autorizam o uso das Forças Armadas no combate de crimes ambientais, o que prejudica o sistema de proteção ao meio ambiente, na medida em que acarreta e agrava o esvaziamento das funções dos órgãos de proteção ambiental e do próprio Ministério do Meio Ambiente;
• ADO 59, ajuizada em 5/6/2020 para pleitear o reconhecimento de inconstitucionalidade por omissão da União devido à não disponibilização dos valores já depositados no Fundo Amazônia;
• Ação Direta de Inconstitucionalidade 6.148 (ADI 6.148), ajuizada em 30/5/2019 contra a Resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama) 491/18, que dispõe sobre padrões de qualidade do ar, sob a alegação de que a resolução acarreta proteção insuficiente aos direitos à informação, à saúde e ao meio ambiente ecologicamente equilibrado; e
• ADI 6.808, ajuizada em 22/4/2021 para requerer a declaração de inconstitucionalidade dos artigos 6º e 11-A da Lei 11.598/07, com as alterações que lhe foram atribuídas pelo art. 2º da Medida Provisória 1.040/21, sob a alegação de que essa medida provisória inclui na lei previsão pela concessão automática de licença ambiental para empresas de atividades de grau de risco médio, além de impossibilitar a solicitação de informações adicionais pelos órgãos ambientais para o licenciamento dessas empresas.

Embora abordem temas distintos ao da ADPF 708, outras duas ações que compõem a Pauta Verde, mencionadas acima, foram julgadas recentemente pelo STF. A ADI 6.148 foi julgada improcedente em 5 de maio deste ano, para declarar a constitucionalidade da Resolução Conama 491/18, mas determinou-se ao Conama editar, no prazo de dois anos, uma nova resolução sobre a matéria, abarcando as seguintes questões:

• as atuais orientações da Organização Mundial da Saúde sobre os padrões adequados da qualidade do ar;
• a realidade nacional e as peculiaridades locais; e
• os primados da livre iniciativa, do desenvolvimento social, da redução da pobreza e da promoção da saúde pública.

Já a ADI 6.808 foi julgada parcialmente procedente em 28 de abril deste ano, para determinar a exclusão da aplicação dos artigos 6º e 11-A da Lei 11.598/07 às licenças em matéria ambiental. Os dispositivos legais mencionados, entretanto, não foram considerados inconstitucionais.

^[1]    O STF é composto por 11 ministros, sendo que o tribunal pleno, ou plenário é formado pelos 11 ministros e presidido pelo presidente do tribunal. Cabe ao plenário julgar a inconstitucionalidade ou constitucionalidade das leis, com quórum mínimo para votação de matéria constitucional de oito ministros (art. 143, § único do regimento interno do STF).

Categoria: Trabalhista

Não se fala de outro assunto que não o primeiro debate dos presidenciáveis na corrida eleitoral de 2022. O tema está na boca do povo e, obviamente, nos grupos de conversas virtuais.

Em nosso último artigo, abordamos os cuidados que empregados e empregadores devem ter ao utilizar instrumentos de trabalho e redes sociais privadas para trocar mensagens, e as consequências que podem enfrentar ao transmitir notícias falsas. Não era por menos: pouco tempo depois da publicação, o Supremo Tribunal Federal (STF) abriu investigação contra integrantes de um grupo de conversas virtuais justamente pelo conteúdo compartilhado.

Temendo algo já debatido na eleição de 2018 – a possibilidade de que empresários exercessem influência em seus empregados para que votassem em um ou outro candidato – o Ministério Público do Trabalho (MPT) editou este ano a Recomendação 01/2022 para coibir determinadas práticas corporativas.

Segundo o órgão, as empresas devem se abster de conceder (ou prometer conceder) qualquer benefício em troca do voto, bem como de ameaçar, constranger ou orientar pessoas a votar em candidatos ou candidatas nas próximas eleições.

A mensagem é clara e termina com uma advertência: o não cumprimento da recomendação levará o Ministério Público do Trabalho a aplicar medidas administrativas e judiciais para garantir as liberdades individuais e a ordem democrática.

É importante dizer que esse constrangimento não precisa acontecer dentro dos portões da empresa nem ser materializado unicamente pelos atos de seus diretores ou presidente. Ele pode acontecer no campo virtual – em grupos de mensagem ou em publicações em redes sociais – e ser cometido por qualquer representante da empresa que tenha cargo de chefia, como gerentes e coordenadores, entre outros colaboradores que possam influenciar a decisão de seus subordinados.

Mais uma vez, a conscientização é o instrumento adequado para evitar a conduta. As empresas não devem ignorar o momento político que o Brasil atravessa e simplesmente fechar os olhos para a possibilidade de que certas práticas antidemocráticas ocorram entre seus quadros, ainda que travestidas de piadas ou “brincadeiras”.

Informativos, palestras e cursos podem ser ministrados aos empregados para que evitem a exposição desnecessária do empregador e práticas consideradas abusivas pelos órgãos ministeriais. As empresas devem ainda estar preparadas para lidar com eventuais descumprimentos de suas condutas por colaboradores que não sigam as orientações do MPT. Para isso, precisam elaborar um plano de contingência.

As autoridades estão atentas aos movimentos das empresas. É essencial, portanto, orientar e monitorar os colaboradores para que não acabem se envolvendo em práticas antidemocráticas durante as eleições presidenciais.

Categoria: Tributário

No segundo episódio da série comemorativa, André Menon, Fernanda Sá Freire e Bruna Marrara, sócios do Tributário, conversam sobre a evolução tecnológica e a natureza disruptiva das relações tributárias e de consumo nas prestações de serviços. Acompanhe!

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Categoria: Trabalhista

A Lei 14.442/22, publicada em 5 de setembro, regulamenta o teletrabalho e altera as regras sobre auxílio-alimentação, previstas na Consolidação das Leis do Trabalho (CLT). A lei é decorrente da conversão da Medida Provisória 1.108/22, já discutida em artigo neste portal, disponível neste link.

Considera-se trabalho remoto a prestação de serviços fora das dependências do empregador, de maneira preponderante ou não, com a utilização de tecnologias de informação e de comunicação que, por sua natureza, não configurem trabalho externo. Assim, mesmo quem trabalhar apenas um dia de casa estará sujeito às regras de trabalho remoto.

As empresas que já haviam implementado políticas de teletrabalho, home office ou trabalho remoto (incluindo políticas de anywhere office) devem reavaliar e ajustar suas práticas para adequá-las às novas regras, caso ainda não o tenham feito.

O ponto de maior atenção é a exigência de controle de jornada de empregados em regime de trabalho remoto, exceto nas hipóteses de realização de atividades por tarefa ou por produção ou de empregados que ocupem cargos de confiança, nos termos do artigo 62, II, da CLT.

Isso porque, ao exigir das empresas a implementação de mecanismos de controle de jornada de empregados em trabalho remoto, a nova regra gera a inversão do ônus da prova às empresas, em caso de ação trabalhista discutindo o pagamento de horas extras.

Dessa forma, caso as empresas não realizem o controle da jornada de empregados em regime de trabalho remoto, o ônus de provar que o empregado não trabalhou horas extras é da empresa.

Com base na nossa experiência, a produção dessa prova (ausência de horas extras) em situações como essa é muito difícil, dado que a empresa geralmente tem dificuldades para conseguir testemunhas ou registros capazes de comprovar a efetiva jornada de trabalho do empregado.

Sendo assim, é altamente recomendável que as empresas revisem os mecanismos utilizados para controle de jornada nos casos de trabalho remoto e, caso não os tenham adotado, que avaliem e procedam a essa implementação para realizado o correto controle de jornada.