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Categoria: Imobiliário

Por Bruno Costa, Gabriela Caetano Andrade e Guilherme Alcântara Nunes

A manutenção de uma propriedade imobiliária gera inúmeros gastos ao proprietário, desde tributos, despesas condominiais, taxas de coleta de lixo até reformas/obras eventualmente necessárias. Com isso, não é raro que imóveis se tornem inviáveis financeiramente para o proprietário.

Mesmo quando não aproveitados nas atividades econômicas desenvolvidas pelo proprietário, os imóveis geram despesas. Caso não apresente contrapartidas financeiras ao proprietário, o curso natural é buscar a alienação do imóvel, mas, na prática, muitas vezes a alienação se torna impossível ou inviável.

Os motivos variam e incluem a existência de débitos tributários que afastam possíveis compradores, custos para regularização do imóvel ou mesmo falta de liquidez, como é o caso de áreas que não despertam interesse econômico em terceiros devido à localização do imóvel ou do estado de conservação em que ele se encontra.

Não sendo possível a alienação, as despesas continuam se acumulando (especialmente aquelas relativas aos tributos) e poderão gerar dissabores com ações de cobrança ou mesmo o ajuizamento de uma execução fiscal contra o contribuinte, proprietário do imóvel.

O Código Civil apresenta uma alternativa viável ao proprietário: a renúncia à propriedade imobiliária. A medida está prevista no inciso II do artigo 1.275 do Código Civil, compondo o rol de situações que causam a perda da propriedade.

Trata-se de um ato jurídico unilateral, no qual o proprietário-renunciante declara formal e explicitamente sua intenção de se desfazer do direito de propriedade. Não é necessária qualquer anuência para o ato, seja dos órgãos públicos ou de particulares. Há, inclusive, entendimentos menos conservadores que sustentam não ser preciso anuência mesmo em casos de condomínios edilícios.^[1]

Do ponto de vista prático, a renúncia é feita por meio da lavratura de escritura pública. É necessário checar se há alguma particularidade nas normas das corregedorias de Justiça de cada localidade, mas, em geral, segue-se a premissa de que, caso o valor do imóvel seja superior a 30 vezes o salário-mínimo vigente no país, o ato deverá ser praticado mediante lavratura de escritura pública, atendendo ao disposto no artigo 108 do Código Civil.

O Código Civil também determina que a renúncia seja subordinada ao registro do ato no respectivo serviço de registro de imóveis, com consequente cancelamento da matrícula.^[2] Caso os imóveis estejam irregulares do ponto de vista registral nos cartórios de registro de imóveis, portanto, a renúncia não poderá ser feita por falta de condições para cancelar a matrícula.

Antes da efetivação do registro da renúncia no registro de imóveis, o proprietário-renunciante permanece com o imóvel em sua esfera patrimonial, sendo possível, inclusive, desconstituir o ato de renúncia, mantendo a coisa para si ou alienando-a a terceiros.

Outro ponto importante é que o ato de renúncia jamais poderá ser efetivado em favor de terceiros, sob pena de se caracterizar uma doação.

Ainda do ponto de vista prático, após a formalização da renúncia na respectiva matrícula, o imóvel se converte em res nullius (coisa de ninguém) e passa, portanto, a ser um bem vago. O poder público poderá, assim, arrecadá-lo ou incorporá-lo ao seu patrimônio. Após três anos de arrecadação, caso esteja desocupado, o imóvel passará ao domínio do município, se urbano, ou da União, se rural.^[3]

Com relação aos débitos de natureza propter rem, como IPTU e ITR, o proprietário-renunciante permanece como responsável pelo pagamento dos débitos cujo fato gerador seja anterior ao registro da renúncia na respectiva matrícula. Não deverá haver lançamento de débitos após a renúncia, já que eles são ligados à propriedade, que não mais existe. Na eventualidade de serem constituídos, não poderão ser cobrados do proprietário-renunciante.

Apesar de haver poucos julgados sobre a renúncia, ela é uma medida plenamente viável para o proprietário que não deseja ou não tem mais condições de possuir um imóvel e arcar com todos os ônus inerentes à propriedade.

^[1] “A renúncia é prevista no ar. 1275, II, do Código Civil, só subordinada ao registro e nada, absolutamente nada, impõe aprovação dos demais condôminos para sua validade”. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Apelação 1016033-15.2018.8.26.0100, julgada em 27 de fevereiro de 2019.

^[2] Art. 1.275. Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.

^[3] Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.

• 1º O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.
• 2º Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.

Categoria: Contencioso

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) divulgou em 28 de junho o seu Relatório de Supervisão Baseada em Risco referente ao exercício social de 2021. No documento, a autarquia aponta as ações de supervisão realizadas para tratamento de riscos e eventos considerados prioritários pelo Comitê de Gestão de Riscos, nos termos do Plano Bienal de Supervisão Baseada em Risco 2021-2022. Além disso, o relatório divulga as expectativas das áreas técnicas para 2022 sobre os níveis de risco de cada evento.

Os quatro riscos priorizados no Plano Bienal 2021-2022 são:

• informações relevantes não divulgadas ao mercado;
• transações com partes relacionadas;
• mercado marginal; e
• testes de impairment e avaliação de ativos.

Em relação aos dois primeiros temas, destacam-se os seguintes pontos do relatório:

• Informações relevantes não divulgadas ao mercado: as ações de supervisão foram desenvolvidas de acordo com o previsto no Plano Bienal 2021-2022, que dispõe sobre a solicitação de esclarecimentos à instituição administradora nos casos em que a área técnica responsável identificar a ocorrência de oscilação atípica de preços, volume ou quantidade de cotas. Considerando que esse monitoramento foi realizado de forma constante pela B3, tendo sido enviadas notificações aos administradores em 100% dos casos suspeitos, o risco foi reavaliado e não será mais considerado como prioritário no exercício de 2022.

• Transações com partes relacionadas: o Plano Bienal 2021-2022 focou na análise da adequação da divulgação ao mercado e da disponibilização aos acionistas das informações exigidas pela Lei das S.A. e demais normas aplicáveis. Nos casos em que a CVM identificou a necessidade de diligências adicionais, foram efetuadas investigações específicas nos emissores. A meta estabelecida no Plano Bienal 2021-2022 era a abertura de processos para análise de oito companhias por ano, selecionadas conforme critérios de natureza e relevância das transações.

Em 2021, a Superintendência de Relações com Empresas (SEP) cumpriu a meta, tendo instaurado nove processos, dos quais oito ainda estão em andamento. A B3 ainda realizou testes de consistência nas informações sobre transações com partes relacionadas divulgadas no formulário de referência e nas comunicações sobre essas transações previstas na Instrução CVM 480/09. Algumas divergências foram identificadas e a B3 interagiu com as companhias para a obter esclarecimentos. O risco deve permanecer com a mesma classificação em 2022.

O relatório conclui que, em relação ao previsto no Plano Bienal 2021-2022, todos os riscos e respectivos eventos permaneceram estáveis, não havendo aumento de nível em relação ao previsto. Além disso, de acordo com informações do relatório, a CVM promoveu 100% das ações planejadas para o ano, demonstrando o compromisso da autarquia com a integridade e o desenvolvimento do mercado de capitais no Brasil.

Os temas destacados acima, mais relacionados à prática societária, são recorrentes na atuação da autarquia ao longo dos anos. Em relação ao tratamento de informações relevantes não divulgadas ao mercado, sabe-se que a vedação ao insider trading tem a função de proteger o mercado de capitais e a confiabilidade das informações, considerando a evidente assimetria entre o insider (pessoa que atua e conhece a companhia) e o investidor em geral. Além disso, a CVM em muito evoluiu nas práticas e técnicas de investigação desse tipo de ilícito.

Em relação às transações com partes relacionadas, além do evidente interesse do mercado e dos investidores em mapear esse tipo de transação, dado o seu potencial de desviar o interesse social e criar situações de conflito de interesses, merece destaque a recente alteração promovida na Lei das S.A. pela Lei 14.195/21, conhecida como Lei do Ambiente de Negócios.

Nos termos da nova regra, a deliberação sobre transações com partes relacionadas cujo valor exceda 50% do valor dos ativos totais da companhia constantes do último balanço aprovado deve ser submetida à assembleia geral, passando a integrar o rol de matérias de competência privativa.

De acordo com o presidente da CVM durante o período avaliado, Marcelo Barbosa, o trabalho realizado pela autarquia é parte importante do sistema de gestão do regulador: "A partir de um processo estruturado de identificação, análise e avaliação de riscos, a CVM define as ações prioritárias de supervisão da conduta dos participantes do mercado para obtenção dos resultados desejados em um ambiente regulatório cada vez maior, mais dinâmico e complexo",^[1]

^[1] Para mais informações sobre o tema, acesse: CVM publica Relatório de Supervisão Baseada em Risco 2021

Categoria: M&A e private equity

Por Clarissa Freitas, Rafael Costa Silva e Georgia Schneider

O colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) apreciou, em junho, proposta de termo de compromisso apresentada por um diretor de Relações com Investidores (DRI). O processo administrativo sancionador (PAS) tratava da divulgação intempestiva de fato relevante no âmbito de renegociação de termos e condições de proposta de incorporação societária, envolvendo a companhia e seu acionista controlador. A divulgação do fato relevante só ocorreu após publicação feita em um portal de notícias na internet.

O colegiado da autarquia acompanhou a recomendação favorável do Comitê de Termo de Compromisso para a celebração do acordo, com o pagamento, em parcela única, de R$ 400 mil à CVM.

A investigação foi iniciada por notificação feita por conselheiro independente da companhia à Superintendência de Relações com Empresas (SEP), relatando que a administração da empresa havia recebido uma carta de um acionista de referência informando sobre:

• sua intenção de voto contrário à incorporação de sociedade em Assembleia Geral de Acionistas; e
• a existência de negociações entre o referido acionista de referência e os acionistas controladores da companhia para ajuste da proposta de incorporação societária.

Entre o recebimento da carta enviada pelo acionista de referência e a divulgação do fato relevante, houve um intervalo de seis dias, período no qual a intenção de voto contrário e a renegociação dos termos da incorporação foram publicadas em portal de notícias na internet.

Ao ser questionado pela Superintendência de Relações com Empresas, o diretor de Relações com Investidores ressaltou que:

• a divulgação do conteúdo da carta iria contra o interesse social da companhia;
• a informação estava dentro do controle das partes e se tratava de uma negociação em curso, sendo duvidoso abordá-la como fato relevante naquele momento;
• de acordo com especialistas consultados, ainda não havia motivo para divulgação;
• a ausência de ordem de divulgação da CVM o levou a entender que não era necessário levar a informação a público naquele exato momento; e
• após a matéria jornalística, as medidas necessárias foram tomadas imediatamente.

Na lavratura do termo de acusação, a Superintendência de Relações com Empresas destacou, entre outros argumentos:

• a não divulgação imediata do conteúdo da carta compromete aqueles que participaram de transações no mercado durante esse período, por ter alçado os acionistas da companhia a uma posição de assimetria informacional, o que viola, portanto, o princípio do full and fair disclosure;
• não cabe a alegação de sigilo de totalidade ou de parte da informação diante de indicativos de vazamento, muito menos em casos em que a informação não estava sob o controle da companhia;
• a negociação entre o acionista de referência e o controlador resultou em condições bastante diferentes das inicialmente divulgadas ao mercado para a incorporação societária;
• não seria possível manter o controle sobre a informação, cuja origem era externa à companhia; e
• o aconselhamento do diretor de Relações com Investidores com consultores externos e/ou outros administradores não exime ou mitiga a responsabilidade.

Inicialmente, o acusado apresentou proposta de assunção de obrigação pecuniária no montante de R$ 250 mil para extinguir o processo administrativo sancionador, alegando, resumidamente, que:

• teria agido de acordo com os seus deveres fiduciários como diretor de Relações com Investidores da sociedade;
• a divulgação de uma negociação existente entre os acionistas controladores e um acionista de referência poderia gerar especulação no mercado;
• o tópico havia sido abordado com especialistas da área que o teriam aconselhado a não divulgar fato relevante naquele momento; e
• não houve, no período que compreende o envio da carta e a divulgação do fato relevante, qualquer oscilação da cotação das ações de emissão da companhia.

Na análise da proposta, o Comitê de Termo de Compromisso ponderou os seguintes aspectos para concluir pelo aprimoramento da proposta inicial de obrigação pecuniária:

• a oportunidade e conveniência na celebração da proposta, assim como a natureza e a gravidade das infrações objeto do PAS, os antecedentes do proponente, a colaboração de boa-fé deste e a efetiva possibilidade de punição;
• conduta praticada após a entrada da Lei 13.506/17, que dispõe a respeito de PAS na esfera do Banco Central do Brasil e da CVM, estabelecendo novos parâmetros de penalidade e negociação de obrigações pecuniárias;
• a condição da companhia entre os emissores de valores mobiliários e seu grau de dispersão acionária;
• o histórico do proponente, que nunca havia sido acusado pela CVM em PAS anteriores;
• o possível enquadramento no grupo II do anexo 63 da RCVM 45, pressupondo como pena máxima R$ 600 mil; e
• precedentes da CVM na análise de casos semelhantes.

Após a ponderação dos elementos acima, recomendou-se aprimorar a proposta de obrigação pecuniária para R$ 400 mil, a serem pagos em parcela única. O proponente aceitou os novos termos da proposta, o que levou o colegiado da CVM a acompanhar a recomendação do Comitê de Termo de Compromisso e decidir, por unanimidade, pela celebração do termo de compromisso.

Categoria: Contencioso

Nesta edição do Minuto Inteligência Jurídica, Marcos Costa, do time de Contencioso Cível, comenta sobre a PEC 39/21, conhecida como a PEC da Relevância, aprovada nesta semana pela Câmara dos Deputados. A proposta limita o número de recursos que podem ser analisados pelo Superior Tribunal de Justiça. Assista ao vídeo completo para saber mais!

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Categoria: Tributário

Neste episódio, André Menon, Diogo Martins e Priscila Coelho comentam os temas tributários em destaque na última quinzena. Entre os assuntos, o tema 985, que discute a possiblidade de incidência nas contribuições previdenciárias sobre o terço constitucional de férias; a Lei Complementar 194 que reconhece combustíveis, gás natural, energia elétrica, serviços de comunicação e transporte coletivo como bens essenciais; a publicação da Lei 14.375 que trouxe importantes alterações na transação tributária; a Instrução Normativa 2090/2022 que trata sobre a valoração aduaneira de mercadorias na importação; a revisão do TIT na Súmula n° 10 que permitia a aplicação sobre cobranças de tributos estaduais com patamares acima da taxa Selic e o ajuste SINIEF 26/22, que alterou o ajuste n° 1/21, para prever a possibilidade de transferência interna simbólica de gás natural não processado entre os agentes, e a ampliação de prazos para emissão de documentos fiscais. Acompanhe!

Categoria: Imobiliário

Foi publicada no Diário Oficial da União, em 13/07/2022, a Lei 14.405/22, que alterou o art. 1351 do Código Civil para diminuir o quórum necessário, em condomínios edilícios, para a aprovação da mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. O Código Civil previa a necessidade de aprovação unânime dos condôminos. Com essa alteração, o quórum passa a ser de 2/3 (dois terços) dos votos.

A Lei 14.405/22 teve como fundamento o fato de que a demanda por espaços comerciais vem diminuindo ao longo dos anos, gerando, consequentemente, vacância em salas e edifícios com essa destinação. O cenário foi agravado pela pandemia de Covid-19, principalmente com a implementação e manutenção do home-office.

Diversos condomínios, assim como os próprios municípios, passaram a repensar a forma de ocupação desses imóveis vagos, uma vez que aqueles com destinação exclusivamente comercial e estrutura adequada poderiam ser reaproveitados, com a alteração de sua destinação para mista ou residencial. A necessidade de aprovação unânime por todos os condôminos, entretanto, prejudicava consideravelmente a adaptação desses empreendimentos às novas demandas do mercado.

A mudança traz um impacto positivo importantíssimo para o mercado. A partir de agora, as alterações de destinação de empreendimentos imobiliários já construídos ou, até mesmo, a expansão de empreendimentos por meio da construção de novas edificações com destinações diversas à originalmente estabelecida, se torna mais fácil.

É o caso, por exemplo, dos complexos multiusos. Muitas vezes esse tipo de empreendimento é composto, inicialmente, por apenas uma edificação de natureza comercial, residencial e/ou hoteleira e os empreendedores decidem, posteriormente, expandir o empreendimento, com a construção de outras edificações com destinações diversas. Por decisão estratégica, às vezes é necessário mudar a destinação da construção originalmente existente, seja em áreas comuns ou áreas privativas. A previsão da necessidade de aprovação unânime pelos condôminos frequentemente dificultava ou até mesmo inviabilizava essa tomada de decisão.

A expectativa é que a inovação trazida pela lei represente, além de um avanço e dinamismo ao setor, um incentivo às práticas de revitalização (retrofit) e até mesmo à expansão de empreendimentos imobiliários.

No entanto, essa alteração legislativa deve ser observada sistematicamente com outras previsões legais. É o caso do art. 1.343 do Código Civil, que determina que a construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. É preciso levar em conta também o art. 17 da Lei 4.591/64, que define, entre outras questões, que poderão decidir sobre a demolição e reconstrução de prédio, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, os condôminos que representem, pelo menos, dois terços do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns.

Há espaço para discussão dessa alteração legislativa, uma vez que ela poderá gerar diversas situações concretas nas quais deverão ser sopesados conceitos como função social da propriedade, direito adquirido, direito à moradia, direito de propriedade, entre outros.